9月21-22日：成都《标杆房企精品装修全过程成本管控与材料招采管控体系构建及案例分析》

一部分：精品装修成本体系的建立及案例分析

一、精品装修成本管理存在5大主要问题

1、缺乏多方位规范的目标成本管理体系

2、成本控制忽视管理要点

3、成本控制忽视前期阶段

4、成本控制手段不当

5、成本管理的宗旨和原则不明确

二、精品装修成本管理的3大误区

1、企业内部成本控制管理主体管理失误（谁来管）

2、成本管理对象和内容认识不清（管什么）

3、成本管理模式没有确立（怎么管）

二部分：精品装修成本的特点、难点及目标成本

一、精品装修成本的特点、难点

特点：

①    全成本管控中的一分支节点

②    对前期一体式设计要求高

③    涉及业主的关注点的成本

④    对管理人员专业性要求高

难点：

①    精品装修成本管控体系不健全

②    精品装修前期介入不深

③    精品装修产品分级适配不平衡

④    精品装修标准化程度低

⑤    精品装修与相关专业界面不清晰

精品装修结算超目标成本

二、精品装修目标成本管控

1、建立目标责任成本管理体系四个阶段：

① 方案阶段——目标成本形成

② 图纸深化与发包阶段——目标成本分解与落实

③ 施工阶段——成本产生与动态管理

④ 结算阶段——成本后评估、建库

三、项目无效成本产生的原因分析及管控措施

1、销售环节—销售承诺、告示

2、设计环节—设计失误点分析

3、招标环节—清单编制的无效成本分析

4、施工环节—实施的成本分析

5、付款阶段—超付的因素

6、结算阶段——预算失误、结算失误

7、无效成本的总结

案例：标杆企业的精品装修无效成本优化案例

三部分：精品装修各个阶段的成本管控

一、成本源头控制：

1、项目定位

2、设计控制

3、招标采购

4、合约规划；

5、工程实施

6、维修服务

7、竣工结算

二、精品装修各阶段成本管控要素：

1、要素管控：

① 产品定位阶段

② 设计阶段成本管控

③ 招投标、合约规划

④ 施工实施阶段

⑤ 售后服务阶段

⑥ 结算阶段

2、项目（定位阶段）的成本管控

2.1产品定位的前置条件：

①  销售提资需求

Ø  产品定位的提资的现状分析

Ø  产品定位的现状分析

Ø  影响产品定位环节分析

②  成本限额指标的确认

③  竞品项目的产品定位参考

2.2、产品分级化适配成本控制：

1、找准客观关注点、敏感点，合理进行成本腾挪

2、划分模块、区域配置

3、针对不同模块设置当档次标准

4、要点要加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化

案例：标杆企业的成本适配标准分享

3、项目（设计各阶段）的成本管控

3.1 设计中的成本控制原则

①持续优化

②各专业协调

③标准化④紧扣规范

3.2 (方案设计）阶段的成本管控:

3.2.1 方案设计过程成本控制流程

① 根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价

② 按所确定的装修造价进行设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精品装修预算，初步锁定成本

③ 按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作

④  根据初步选定的装修材料、部品比较准确做出装修预算

⑤  而后依据定位及成本控制调整装修设计，终综合得出精品装修成本预算编制

3.2.2方案阶段——影响方案设计环节分析

案例：方案阶段优化案例分享

3.3（扩初、施工图）阶段的成本管控：

3.3.1 扩初、施工图阶段——影响环节分析；

施工图阶段的现状分析

3.3.2节点工艺优化设计、减少签证，降低成本

人性化、亮点优化，提升业主满意度

案例：精品装修节点优化3-5个案例分享

3.4 设计变更的成本管控:

3.4.1 设计变更类型：营销类、设计类、工程类

3.4.2设计变更的控制策略：

① 建立施工图阶段的长期合作伙伴

② 给与设计单位合理的设计周期

③ 甲方不断完善的标准化设计成果

三、精品装修招投标、合约规划阶段的成本管控

1、招投标环节成本（造价）管理跟踪关键点：

① 招标中工程量清单编制常见错误及应对策略：

a、漏项、重项错误

b、特征描述错误

c、工程量计算错误

案例：某国内地产公司地暖施工出现的问题

2、新形势下招投标阶段建设单位计价注意事项

3、工程招标中标后的后续5个工作及合同交底要点

4、精品装修招标阶段的成本管控要素：

① 招标前强调联合审图，消除功能性缺陷

② 招标方案前置，经评审后再进入招标阶段

③ 强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审

④ 招标时要合理界面划分

案例：标杆企业的界面划分明细分享

⑤ 清单编制要多方位、清楚、准确

⑥ 制定标准化的施工合约

5、招标前的材料管理的成本控制

① 主要材料用量分析  

② 材料用料限额指标控制

③ 建立主要材料清单台账

④ 材料供应商考察、建立资源库

案例：材料台账明细表

6、合同实施阶段的审核5大要点

① 合同签订

② 相关合同条款

③ 履约保证金

④ 索赔管理

⑥    相关合同附件

四、精品装修工程实施阶段的成本管控

1、工程实施阶段——影响环节分析

2、施工图阶段的现状分析

3、精品装修施工阶段的成本管控要素：

① 土建移交的管控

② 样板房的成本管控

③ 施工过程中的成本管控

④ 施工时严控变更签证

土建移交的管控：

1、移交过程分项多方位验收、责任明确、整改及时

2、控制结构偏差，减少精品装修施工签证；

3、机电点位预留预埋管控，减少后期施工签证；

4、窗边渗漏水检测，避免给后道工序造成损失。

样板房阶段成本管控：

①    统一交底，保证工艺统一

②    及时纠偏，避免返工

③    ③施工过程做好成品保护

④ 施工过程做好成品保护

批量施工过程阶段的成本管控：

①    前期的界面划分明确

②    交底应明确

③    加强材料管控、品质管理

④    施工过程中加强成品保护

⑤    一房一验收的过程管控

施工过程的变更签证成本管控：

①     变更签证的逻辑：

a、 规范签证变更（先立项）

b、 减少签证变更（多维度评审）

c、 避免签证变更。（合约管控）

②    保障过程资料完整做好变更原因分析和总结

③    有效签证单要规避的风险种类

④    有效签证单要规避的10个风险种类

维修阶段的成本管控：

①  快捷、有效维修，减少小业主索赔

②  维修过程中的成品保护，避免二次破坏

③  空管房的有效管理

实施过程总结：

①    规范的变更签证流程

②    建立成本缺陷库等